Qu’il sépare des jardins ou des bâtiments, le « mur mitoyen » est souvent une source d’incertitudes, d’autant plus lorsque des travaux de rénovation entrent en jeu. Homegrade, le centre de conseil et d’accompagnement sur le logement privé en Région de Bruxelles-Capitale, rappelle les paramètres à prendre en compte lorsque l’on souhaite isoler un mur mitoyen par l’extérieur.
Dans le langage courant, nous appelons « mur mitoyen » tout mur qui sépare deux propriétés contigües. En réalité, il faudrait plutôt parler de « mur séparatif » car, juridiquement, celui-ci peut être mitoyen, privatif ou partiellement mitoyen et partiellement privatif. Un mur séparatif est mitoyen si les deux voisins en sont copropriétaires, ce qui n’est pas automatiquement le cas.
Du point du vue juridique : parlez d’abord avec votre voisin
La toute première étape à entreprendre est de demander à votre voisin s’il a l’intention d’agrandir le volume de son bâtiment. Si la réponse est oui, il ne faudra plus isoler le mur mitoyen (complètement ou partiellement). Si la réponse est non, il faudra impérativement obtenir son accord pour isoler par l’extérieur un mur de séparation. En effet, l’épaisseur de l’isolant et de sa finition vont empiéter sur sa propriété.
Aucune loi ne prévoit le droit d’isoler sur la propriété d’autrui et aucune loi ne prévoit un moyen de contraindre le voisin à accepter. En cas d’accord, il est recommandé de formaliser ce dernier dans une « convention de servitude d’empiètement ». Homegrade fournit un exemple de convention sur son site web. En cas de désaccord, il est préférable de tenter dans un premier temps la conciliation chez un médiateur. En dernier recours, il faudra saisir le juge de paix.
Du point de vue urbanistique : permis ou pas ?
Un permis d’urbanisme doit être demandé à la commune pour toutes sortes d’actes et de travaux liés au bâtiment. Toutefois, certains actes et travaux sont dispensés de demande de permis et sont repris dans un texte appelé « Arrêté de Minime Importance ». Homegrade recommande de s’adresser à la commune avec une proposition de projet concrète et détaillée pour demander si celui-ci est soumis à une demande de permis d’urbanisme. Dans le cas où le bâtiment est classé ou se trouve à moins de 20 mètres d’un bien protégé, il faut automatiquement demander un permis d’urbanisme.
L’intervention d’un architecte n’est pas obligatoire pour demander un permis d’urbanisme pour isoler un mur mitoyen (hors bien protégés).
Du point de vue technique : comment isoler le mur ?
Le petit conseil de Homegrade : prévoyez un bardage (c.-à-d. un revêtement de façade), comme par exemple des ardoises, sur isolant souple ou semi-rigide. Cette méthode présente l’avantage de fixer tous les matériaux de manière mécanique (vis, clous, agrafes…) et non collée. Ainsi, si l’isolation et le bardage doivent être démontés pour permettre au propriétaire voisin d’agrandir son bâtiment, tous les matériaux seront démontables et récupérables ou recyclables.
Cette technique s’inscrit dans une démarche de construction durable et favorise l’économie circulaire.
Et qu’en est-il de la biodiversité ?
Les travaux d’isolation font disparaître les cavités utiles à la nidification de bon nombre d’espèces d’oiseaux, de chauves-souris et d’insectes qui sont déjà en forte régression à Bruxelles. Si le mur à isoler abrite des animaux dans les fissures, cavités ou rives de toitures, il faut intégrer un dispositif pour leur permettre de rester. C’est prescrit dans le Code de l’inspection.
Homegrade conseille gratuitement les Bruxellois dans leurs projets de rénovation
Homegrade est le centre de conseil et d’accompagnement sur le logement privé en Région de Bruxelles-Capitale. Il s’adresse à tous les particuliers - locataires, propriétaires ou copropriétaires - qui désirent améliorer la qualité de vie dans leur logement et en réduire l'impact environnemental. Homegrade guide chaque Bruxellois vers une utilisation et une rénovation responsables de son logement.
Pour aller plus loin
- Fiche info « Isolation d’un mur mitoyen par l’extérieur »
- Webinaire « Isoler un mur mitoyen par l’extérieur »
- Brochure « Mitoyenneté »
- Brochure « Isoler les façades par l’extérieur »
- Webinaire « Penser la biodiversité lorsque l’on rénove ou isole son logement ».
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